Costa Norte se burla de Semarnat

• A+M Capital Inmobiliario desistió de la evaluación ambiental para desarrollar Privada Residencial Costa Norte en Progreso, Yucatán. Semarnat cerró el procedimiento y advirtió expresamente que no podría realizar obras o actividades relacionadas con el proyecto hasta obtener autorización previa.

• Cuatro meses después, los terrenos continúan comercializándose hasta en 600 mil pesos. Con los 1,449 lotes declarados originalmente ante la autoridad ambiental, el inventario podría alcanzar un valor comercial teórico de hasta 869.4 millones de pesos.

• Detrás de la operación aparecen Carlos Alberto Martínez Suárez, representante de la promovente, Gerardo Manuel Ancona Palomino y José Antonio Zumárraga Marrufo en la ruta de uno de los terrenos, y Banca Mifel como propietario registral de la superficie.

Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán

Corrupción, impunidad y sobornos son los ingredientes que están detrás del negocio inmobiliario en el municipio de Progreso, Yucatán.

Uno de los casos más evidentes en el negocio inmobiliario de Privada Residencial Costa Norte que continúa operando sin pudor pese a que la empresa que promovió el desarrollo retiró su Manifestación de Impacto Ambiental y la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales dejó una advertencia expresa: no podrá realizar ningún tipo de obra o actividad relacionada con el proyecto hasta contar con la autorización ambiental correspondiente.

Privada Residencial Costa Norte continúa como un negocio inmobiliario de cientos de millones de pesos pese a que A+M Capital Inmobiliario retiró la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) con la que pretendía desarrollar cerca de 50 hectáreas en Progreso, Yucatán, y recibió una advertencia expresa de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales: no podrá realizar ningún tipo de obra o actividad relacionada con el proyecto hasta obtener previamente la autorización ambiental correspondiente.

El desarrollo no desapareció del mercado con el cierre del expediente ambiental. En septiembre de 2026 todavía se ofrecen públicamente terrenos de Costa Norte en alrededor de 600 mil pesos, existen ofertas por 536 mil 85 pesos y se anuncian esquemas para apartarlos con 5 mil pesos, pagar un enganche del 10 por ciento y financiar el resto hasta en 72 mensualidades.

La dimensión del negocio resulta considerable.

A+M Capital Inmobiliario declaró originalmente ante Semarnat un desarrollo de 1,449 lotes distribuidos en cuatro clústeres. Tomando exclusivamente como referencia comercial un precio de 600 mil pesos por terreno, el inventario representaría potencialmente 869 millones 400 mil pesos.

Incluso utilizando el precio de 536 mil 85 pesos encontrado en otra oferta comercial, los 1,449 lotes representarían alrededor de 776.7 millones de pesos.

Las cifras son una estimación basada en precios públicos de comercialización y no una valuación financiera del proyecto, ya que las dimensiones y precios de los terrenos pueden variar. Sin embargo, permiten dimensionar el tamaño económico de Costa Norte después de que su procedimiento ambiental quedó archivado.

Uno de los primeros nombres que aparece detrás del proyecto es Carlos Alberto Martínez Suárez, representante legal de A+M Capital Inmobiliario, S.A.P.I. de C.V. ante Semarnat.

Fue precisamente A+M Capital la que el 3 de noviembre de 2025 presentó la MIA particular de Privada Residencial Costa Norte, identificada con la clave 31YU2025TD166, para desarrollar los tablajes catastrales 6320 y 8683 de Progreso.

La empresa planteó ante la autoridad federal la construcción y operación de una privada residencial sobre 496 mil 880.48 metros cuadrados, casi 50 hectáreas, donde quedarían distribuidos los cuatro clústeres y 1,449 lotes.

Pero seis meses después, la misma empresa decidió abandonar el procedimiento.

El 15 de mayo de 2026, A+M Capital, representada por Martínez Suárez, presentó un escrito manifestando su voluntad de desistirse de la evaluación ambiental. Tres días después, Semarnat dio por finalizado el procedimiento y ordenó archivar el expediente como asunto totalmente concluido.

No se trató de un rechazo de Semarnat. A+M Capital retiró voluntariamente su solicitud.

Pero la autoridad ambiental acompañó el cierre con una advertencia que adquiere relevancia frente a la permanencia comercial del proyecto: “No podrá realizar ningún tipo de obra o actividades afines al proyecto, en tanto no obtenga la autorización previa correspondiente, en materia de impacto ambiental”.

La comercialización, sin embargo, continúa.

Costa Norte sigue apareciendo en ofertas inmobiliarias con terrenos residenciales de aproximadamente 160 metros cuadrados por 600 mil pesos, además de planes de financiamiento de varios años y fechas de entrega proyectadas hacia 2029 y 2030.

Una de las publicaciones incluso ofrece un lote de 158.84 metros cuadrados por 536 mil 85 pesos y promociona un desarrollo compuesto por 1,494 lotes, 45 más que los 1,449 declarados por A+M Capital ante Semarnat.

La diferencia no permite concluir por sí misma que el proyecto haya sido modificado físicamente. Puede responder a una configuración comercial posterior o incluso a información incorrecta de los vendedores. Pero evidencia que la versión actualmente promovida en el mercado no coincide completamente con la configuración presentada a evaluación ambiental.

Costa Norte, además, llevaba meses estructurado jurídicamente antes de que Carlos Alberto Martínez Suárez y A+M Capital acudieran ante Semarnat.

Documentos del Registro Público de la Propiedad de Yucatán revelan que el 25 de febrero de 2025, aproximadamente ocho meses antes de presentar la MIA, fue constituido mediante escritura pública número 300 el Condominio Maestro Costa Norte sobre el tablaje 6320 de Progreso.

La escritura fue otorgada ante el notario Juan José Cardeña Manzanero, titular de la Notaría Pública número 91 de Mérida.

Y en esa operación aparece otro actor de peso: Banca Mifel, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Mifel, registrada como propietaria con adquisición plena.

Para febrero de 2025, el desarrollo ya estaba organizado registralmente en Clúster 1, Clúster 2, Clúster 3 y Clúster 4, precisamente la estructura de cuatro clústeres que posteriormente aparecería en el proyecto ambiental de A+M Capital.

Esto no significa que constituir jurídicamente el condominio requiriera por sí mismo autorización de Semarnat, ni acredita que en ese momento hubieran comenzado obras. Sí establece una cronología relevante: Costa Norte fue estructurado registralmente como desarrollo inmobiliario antes de que su promovente solicitara la evaluación ambiental federal.

La segunda propiedad involucrada en Costa Norte revela una historia distinta y coloca sobre la mesa otros nombres.

Se trata del tablaje 8683, con una superficie de 148 mil 763.01 metros cuadrados, aproximadamente 14.88 hectáreas. El Registro establece además un dato fundamental para reconstruir el proyecto: el terreno colinda al noroeste con el tablaje 6320.

En esa ruta aparece inicialmente Gustavo Alonso Ricalde Puerto, empresario yucateco, cuyo nombre figura en actividades empresariales y asistenciales en el estado.

Ricalde Puerto aparece registralmente como vendedor del tablaje 8683 a Deidre Lindsay Segura Quintal. La operación se formalizó mediante escritura pública número 767 del 21 de agosto de 2020.

Posteriormente, aparecen dos personajes que adquieren mayor importancia en la historia de Costa Norte: Gerardo Manuel Ancona Palomino y José Antonio Zumárraga Marrufo.

El Registro identifica a Ancona Palomino como contador público y a Zumárraga Marrufo como licenciado en Derecho. Ambos adquirieron en común y partes iguales el tablaje 8683 de Deidre Lindsay Segura Quintal.

El precio asentado por las casi 15 hectáreas fue de apenas 1 millón 350 mil pesos.

La operación representa aproximadamente 9.08 pesos por metro cuadrado.

Tres años después, el mismo terreno protagonizó otra operación que muestra un cambio considerable en su valor implícito.

Mediante escritura pública número 2248 del 22 de noviembre de 2023, Gerardo Manuel Ancona Palomino adquirió de José Antonio Zumárraga Marrufo una participación de 17.07 por ciento del tablaje 8683 por 1 millón 523 mil 668 pesos con 20 centavos.

Es decir, una participación equivalente a menos de una quinta parte del predio fue transmitida tres años después por una cantidad superior al precio registrado anteriormente por la totalidad de las casi 15 hectáreas.

El documento aporta además un detalle de la operación: Zumárraga declaró haber recibido previamente 830 mil pesos en efectivo, y Ancona quedó obligado a cubrir los restantes 693 mil 668.20 pesos dentro de los seis meses siguientes.

Pero esa tampoco fue la última operación.

El Registro señala que la compraventa dejó posteriormente de estar vigente porque el 1 de marzo de 2024 se realizó una disolución de copropiedad, registrada bajo la inscripción 3463070.

Esa inscripción constituye todavía una pieza pendiente para reconstruir completamente cómo quedó distribuido el tablaje 8683 antes de ser incluido por A+M Capital dentro del polígono ambiental de Costa Norte.

Los nombres, por tanto, comienzan a dibujar dos rutas que convergen en el mismo desarrollo.

Por un lado, se encuentra el tablaje 6320, donde Banca Mifel aparece como propietario registral cuando en febrero de 2025 fue constituido el Condominio Maestro Costa Norte con sus cuatro clústeres.

Por otro lado, está el tablaje 8683, cuya cadena conocida pasa por Gustavo Alonso Ricalde Puerto, Deidre Lindsay Segura Quintal, Gerardo Manuel Ancona Palomino y José Antonio Zumárraga Marrufo, hasta llegar a la disolución de copropiedad de marzo de 2024.

Y posteriormente aparece Carlos Alberto Martínez Suárez, representando a A+M Capital Inmobiliario ante Semarnat para someter ambos tablajes a la evaluación ambiental de un solo desarrollo: Privada Residencial Costa Norte.

La información pública consultada sobre Martínez Suárez abre además otra línea que requiere confirmación documental. En Mérida existe un empresario del mismo nombre que aparece como director de Grupo CAMS, compañía dedicada a construcción, mantenimiento, arrendamiento y maquinaria pesada.

La coincidencia de nombre, ciudad y actividad empresarial resulta relevante, pero hasta contar con el acta corporativa de A+M Capital o algún identificador coincidente no es posible afirmar documentalmente que se trate de la misma persona.

Algo parecido ocurre con Zumárraga Marrufo, aunque en su caso existen registros públicos de actividad jurídica y su nombre ha aparecido como representante dentro de otras operaciones inmobiliarias en Yucatán. Esto tampoco demuestra una relación con otros desarrollos más allá de las operaciones específicas en las que esté documentada su intervención.

Lo que sí puede afirmarse con los documentos disponibles es que Costa Norte avanzó primero en su estructuración inmobiliaria y registral, posteriormente ingresó a evaluación ambiental y finalmente su promovente decidió retirar la MIA.

Semarnat cerró el procedimiento y dejó asentado que el proyecto no podría realizar obras o actividades afines sin obtener previamente la autorización correspondiente.

Cuatro meses después, Costa Norte continúa en el mercado.

Los anuncios ofrecen terrenos, financiamiento y un proyecto residencial con infraestructura, casa club, piscinas, áreas deportivas, vialidades y amenidades, aunque la comercialización por sí sola no demuestra que esas obras se estén ejecutando. Para acreditar una eventual violación a la advertencia de Semarnat, sería necesario comprobar trabajos materiales dentro del polígono y descartar la existencia de una autorización ambiental posterior.

Pero la contradicción documental permanece: A+M Capital retiró el estudio con el que buscaba obtener autorización ambiental para Costa Norte, Semarnat le advirtió que no podía ejecutar el proyecto sin ese permiso, y el desarrollo de 1,449 lotes continúa comercializándose como un negocio cuyo inventario, a los precios actualmente ofertados, podría representar entre 776 y 869 millones de pesos.

La MIA fue retirada. El negocio de Costa Norte sigue en venta.