¿Y si el terreno no es tuyo?

• El negocio inmobiliario podría encontrar en los terrenos de origen irregular una vía para el despojo: propiedades que se comercializan con escrituras, pero cuyos antecedentes legales no siempre están claros.

Redacción/Sol Yucatán

Comprar un terreno, pagar por él y recibir una escritura no necesariamente significa que el patrimonio esté a salvo. Detrás de algunos documentos de propiedad puede existir una historia que no aparece a simple vista: terrenos nacionales, antecedentes ejidales, transmisiones de dominio que deben revisarse o títulos cuyo origen y alcance jurídico requieren una investigación más profunda.

En Yucatán, donde la expansión inmobiliaria y la comercialización de tierras avanzan sobre distintas zonas del territorio, conocer de dónde proviene legalmente un predio debería ser una condición indispensable antes de invertir, no un trámite que se deje para después de firmar y pagar.

La oferta inmobiliaria suele presentar argumentos que buscan transmitir seguridad: el terreno tiene escritura, está inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuenta con autorización para subdividirse o puede escriturarse de inmediato. Sin embargo, estos elementos no deben analizarse de manera aislada.

El punto central es identificar quién adquirió originalmente el inmueble, mediante qué acto jurídico y qué documentos acreditan que el derecho de propiedad fue transmitido legalmente hasta su actual titular.

Esta revisión se conoce, en términos generales, como estudio de antecedentes de propiedad o reconstrucción del origen dominial. Consiste en rastrear la historia jurídica del terreno, revisar los documentos que sustentan las transmisiones y determinar si existe congruencia entre los antecedentes registrales, administrativos y físicos del inmueble.

Una escritura no debe convertirse en un cheque en blanco. Su existencia acredita los actos y declaraciones que contiene, con el alcance jurídico correspondiente, pero no elimina la necesidad de examinar los antecedentes que dieron origen a los derechos que ampara.

El asunto adquiere especial relevancia cuando existen indicios de que un predio pudo formar parte de terrenos nacionales, tierras ejidales, fundos legales u otros bienes sujetos a regímenes jurídicos específicos.

Los terrenos nacionales requieren una revisión particular por sus antecedentes históricos y su régimen legal. La legislación mexicana contempla que determinados bienes sujetos al dominio público de la Federación tienen características como la inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, conforme a las disposiciones aplicables.

Esto significa que no pueden comercializarse libremente como si fueran propiedad privada, adquirirse por el simple paso del tiempo o ser objeto de embargo en los términos previstos para otros bienes.

Por ello, cuando una investigación documental arroja indicios de que un inmueble pudo tener ese origen, es necesario esclarecer su situación jurídica y verificar si existieron procedimientos y actos legales que modificaran su condición.

No basta con encontrar un título o una inscripción. Es necesario reconstruir la cadena documental y determinar si las autoridades competentes intervinieron conforme a la legislación aplicable.

En su experiencia profesional, el autor refiere haber observado casos de personas que tenían procedimientos administrativos ante la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) para regularizar sus posesiones y que, al mismo tiempo, ya contaban con títulos de propiedad expedidos por la entonces Secretaría de la Reforma Agraria (SRA).

Estas situaciones evidencian la importancia de revisar los expedientes completos y no dar por sentado que la existencia de un documento resuelve cualquier controversia sobre la propiedad.

UNA INVESTIGACIÓN SOBRE EL ORIGEN DE LA TIERRA

De estas preocupaciones surgió el libro “DESPOJOS A LA NACIÓN”, una obra que aborda antecedentes documentales y problemáticas relacionadas con la propiedad inmobiliaria, los terrenos nacionales y títulos cuya autenticidad, validez o alcance jurídico requieren un análisis cuidadoso.

El autor, Mario Alberto Rodríguez Jiménez, señala que su experiencia como perito deslindador de terrenos nacionales en la SEDATU y su trabajo en la investigación de antecedentes territoriales le permitieron comprender la necesidad de relacionar los documentos jurídicos con la realidad física de los predios.

La obra reúne investigaciones sustentadas en documentos y fuentes oficiales, con el propósito de abrir una discusión sobre la regularización de la tierra, la seguridad jurídica y la protección del patrimonio público y privado.

En próximas entregas se abordarán documentos, procedimientos y hallazgos relacionados con estos casos, con la intención de explicar cómo se reconstruye la historia de un inmueble y por qué es necesario distinguir entre hechos acreditados, posibles irregularidades documentales e hipótesis que todavía requieren comprobación.

ANTES DE COMPRAR, INVESTIGUE

Para quienes buscan adquirir un terreno, la recomendación es no quedarse únicamente con la pregunta de si tiene escritura. También deben solicitar información sobre sus antecedentes de propiedad, identificar el origen del derecho que se pretende transmitir y procurar una revisión documental, registral, catastral y, cuando corresponda, agraria.

La certeza jurídica no puede reducirse a una frase de venta ni a la exhibición de un documento. Debe sustentarse en antecedentes verificables y en la congruencia de la situación legal del inmueble.

En un mercado donde la tierra representa una inversión importante y, muchas veces, el patrimonio de toda una familia, ignorar su historia puede tener consecuencias graves.

Porque antes de comprar un terreno no solamente importa cuánto cuesta, dónde está o qué posibilidades de desarrollo ofrece. También importa saber de quién fue, cómo llegó a manos de quien lo vende y si existe sustento legal para transmitirlo.

Ese es el punto de partida de Despojos a la Nación: investigar el origen de la propiedad antes de que una inversión termine convertida en un conflicto.