Terreno de la nación, negocio privado

• Un terreno de 163 hectáreas en Chuburná Puerto fue registrado, donado y dividido en decenas de predios, pero no existe. ¿Cómo salió del patrimonio de la nación y pasó a manos privadas?

• SEDATU, el Archivo General Agrario y el INDAABIN informaron que no cuentan con expediente que acredite su origen.

• La investigación documental ubica el inmueble dentro del ámbito de una declaratoria de terrenos nacionales publicada en 1969.

• La inscripción en el Registro Público no garantiza, por sí sola, que el título original sea auténtico ni que la propiedad haya salido legalmente del patrimonio de la Federación.

Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán

En el negocio inmobiliario, una propiedad puede tener folio registral, aparecer dividida en múltiples lotes y pasar de mano en mano. Pero hay algo que ningún asiento registral puede resolver por sí solo: demostrar que el terreno salió legalmente del patrimonio de la nación y que quien lo puso en circulación tenía derecho para hacerlo.

Ese es el punto que compromete la certeza jurídica del predio conocido como “La Marina”, ubicado en Chuburná Puerto, municipio de Progreso, Yucatán. Una investigación documental sobre sus antecedentes revela una cadena de adjudicación, inscripción, donación y subdivisiones que contrasta con la ausencia de un expediente federal que permita verificar el origen de la propiedad.

De acuerdo con la documentación reunida, el antecedente de propiedad atribuido al inmueble corresponde a un supuesto título de adjudicación expedido por la entonces Secretaría de la Reforma Agraria (SRA), a favor de Mede Espinosa Castellanos, por una superficie de 163 hectáreas, 18 áreas y 29 centiáreas.

La secuencia registral muestra que, apenas ocho días después de una inscripción posterior, el 24 de diciembre de 2013, se realizó una donación a favor de su hijo, Rodrigo José Vega Espinosa.

La cadena continuó. El 5 de junio de 2014 aparece una división del predio en 19 partes y, posteriormente, el 23 de junio de 2015, otra subdivisión en 13 partes.

Así, un solo antecedente de propiedad dio paso a una serie de operaciones inmobiliarias que multiplicaron los registros individuales y abrieron la posibilidad de nuevas transmisiones patrimoniales. Sin embargo, detrás de esa sucesión de movimientos registrales permanece una interrogante fundamental: ¿Dónde está el expediente que acredita la legalidad del título original?

La respuesta de las dependencias federales consultadas resulta especialmente relevante. Tanto la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) como el Archivo General Agrario (AGA) y el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) informaron que no cuentan con expediente del predio conocido como “La Marina”, ni con registro de que esa superficie haya sido segregada del patrimonio inmobiliario de la Federación.

De acuerdo con las respuestas obtenidas, el terreno continúa teniendo el carácter de terreno nacional.

La ausencia de esos antecedentes administrativos adquiere mayor relevancia porque, según la investigación cartográfica y documental realizada, el inmueble se encuentra dentro del ámbito de una Declaratoria Global de Terrenos Nacionales, correspondiente al expediente 132799.

Dicha declaratoria fue publicada en el Diario Oficial de la Federación el 24 de febrero de 1969 y comprende terrenos declarados propiedad nacional en los municipios de Hunucmá y Progreso, entre otros antecedentes territoriales que deben analizarse conforme a sus planos y delimitaciones.

El contraste es difícil de ignorar: por un lado, existe una cadena de operaciones que incluye adjudicación, inscripción, donación, divisiones y posibles enajenaciones; por otro, las dependencias federales consultadas no localizaron el expediente administrativo que permita verificar cómo esa superficie habría pasado al dominio privado.

¿Con qué documentos se sustentó entonces la adjudicación y cómo se justificaron las posteriores transmisiones? Esos son los elementos que deben esclarecerse antes de dar por sentado que la cadena registral acredita, por sí misma, la legalidad del origen de la propiedad.

Es indispensable precisar que una inscripción ante el Registro Público de la Propiedad no constituye, por sí misma, una certificación absoluta de la autenticidad del título que le dio origen. El registro proporciona publicidad y efectos jurídicos a los actos inscritos, pero no sustituye la necesidad de verificar la legitimidad de sus antecedentes.

Por eso, el caso no puede reducirse a una controversia entre particulares ni a una simple revisión de escrituras. También obliga a examinar los mecanismos de coordinación entre las autoridades federales y estatales, particularmente cuando existen elementos que vinculan un inmueble con terrenos nacionales, los cuales son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Las consecuencias de una eventual irregularidad en el título de origen podrían extenderse mucho más allá de la primera operación. Las divisiones, compraventas, donaciones y transmisiones posteriores pueden involucrar a terceros que confiaron en la información registral y comprometieron recursos económicos en operaciones inmobiliarias.

La incertidumbre podría alcanzar a compradores, empresas, desarrolladores, notarios, asesores inmobiliarios y demás participantes del sector. Es decir, no solamente está en juego la situación jurídica de un predio, sino la confianza que se deposita en los documentos que respaldan las operaciones sobre bienes inmuebles.

Esto no significa afirmar anticipadamente que todos los actos posteriores sean ilegales ni atribuir responsabilidades sin una resolución de autoridad competente. Significa que no puede darse por resuelto el origen de una propiedad mientras persistan dudas documentales sobre el título que habría permitido su incorporación al dominio privado.

Ante este escenario, considero necesario que el INSEJUPY, la SEDATU, el Archivo General Agrario y el INDAABIN coordinen una revisión de los antecedentes documentales, registrales, administrativos y cartográficos del inmueble.

La seguridad jurídica no puede descansar únicamente en la existencia de un folio electrónico, en una cadena de escrituras o en la posibilidad de escriturar. Debe sustentarse en la autenticidad del título, la legalidad de su origen y la legitimidad de cada transmisión.

La sociedad yucateca tiene derecho a saber si un terreno que aparece en el mercado inmobiliario cuenta realmente con antecedentes que acrediten su legítima propiedad. Tener un registro no debe confundirse con tener demostrado el derecho sobre el inmueble.

Investigar, documentar y exigir transparencia no significa atacar al sector inmobiliario. Por el contrario, significa contribuir a protegerlo de operaciones cuyo sustento jurídico no haya sido debidamente acreditado.

Porque la verdadera certeza jurídica no comienza cuando se firma una compraventa ni cuando se entrega una escritura. Comienza mucho antes, demostrando que quien ofrece un terreno tiene legítimo derecho para hacerlo.