Semarnat autoriza ecocidio

nueva presión inmobiliaria en la costa de Dzemul

• La construcción de Casa Pilar, una residencia cuyo valor comercial podría alcanzar los 25 millones de pesos, implica intervenir más de 900 metros cuadrados de vegetación de duna costera en Dzemul.

• Contempla transformar 935 metros cuadrados de vegetación forestal de dunas costeras, un ecosistema que proporciona refugio, alimento y sitios de reproducción a estas especies.

Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán

La supervivencia de aves en peligro de extinción, entre ellas la matraca yucateca y el colibrí tijereta mexicano, enfrenta una nueva presión inmobiliaria en la costa de Dzemul, donde la construcción de una residencia privada, cuyo valor comercial podría alcanzar los 25 millones de pesos, contempla transformar 935 metros cuadrados de vegetación forestal de dunas costeras, un ecosistema que proporciona refugio, alimento y sitios de reproducción a estas especies.

La amenaza no es una posibilidad remota. La propia Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) del proyecto Casa Pilar reconoce la presencia de especies protegidas dentro del terreno, documenta nidos de matraca yucateca y advierte que la expansión de las construcciones habitacionales está provocando pérdida de vegetación y fragmentación del hábitat natural en esta franja del litoral yucateco.

Pese a estas condiciones ambientales, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) autorizó desde el 21 de julio de 2026 el cambio de uso de suelo de 935 metros cuadrados de vegetación forestal para el proyecto promovido por Ligia del Pilar Vázquez Lara.

La autorización quedó asentada en el oficio 726.4/UARRN-DSFS/248/2026/001684, expedido más de dos meses antes de que la promovente presentara la Manifestación de Impacto Ambiental correspondiente a la construcción de la vivienda, registrada el 2 de octubre bajo el expediente 31YU2026TD095.

El predio se encuentra sobre el kilómetro 33 de la carretera Chicxulub Puerto–Telchac, en la localidad de Xtampú, municipio de Dzemul, una zona donde la creciente demanda de residencias vacacionales ha transformado extensiones de vegetación costera en propiedades particulares.

Casa Pilar se proyecta sobre el tablaje catastral 9254, con una superficie de mil 609.50 metros cuadrados, de los cuales 941.47 serán intervenidos para construir una residencia de dos niveles, piscina, terrazas, jardines y espacios de circulación peatonal y vehicular.

La superficie de intervención equivale al 58.49 por ciento de toda la propiedad, mientras que los 668.03 metros cuadrados restantes, correspondientes al 41.51 por ciento, deberán mantenerse como área de conservación.

La dimensión del impacto se encuentra detallada en el propio estudio elaborado por Miguel Ángel López Valdez, responsable técnico de PICH Consultoría Ambiental, donde se reconoce que el terreno conserva vegetación de matorral de duna costera, integrada por especies herbáceas, arbustivas y arbóreas.

Esa cobertura vegetal constituye un componente fundamental del ecosistema porque contribuye a la estabilidad del suelo arenoso, permite la infiltración del agua y proporciona refugio a diversas especies de fauna silvestre.

Entre los registros biológicos del predio destaca la matraca yucateca (Campylorhynchus yucatanicus), un ave endémica de la península de Yucatán clasificada en peligro de extinción conforme a la NOM-059-SEMARNAT-2010.

El documento reporta cuatro registros de esta especie y la localización de nidos entre los arbustos del terreno, una circunstancia especialmente relevante porque la remoción de vegetación puede destruir estructuras de anidación o reducir los espacios disponibles para su reproducción.

También se documentó la presencia del colibrí tijereta mexicano (Doricha eliza), otra especie en peligro de extinción cuya supervivencia depende de la disponibilidad de vegetación y recursos florales en los ecosistemas costeros.

El estudio registra igualmente al víreo manglero (Vireo pallens) y a la iguana negra de cola espinosa (Ctenosaura similis), especies sujetas a protección ambiental.

La coexistencia de estas especies en un terreno de apenas mil 609 metros cuadrados demuestra la importancia ecológica que pueden conservar pequeñas superficies de vegetación costera, incluso cuando se encuentran rodeadas por caminos y construcciones.

El riesgo principal consiste en la eliminación de los arbustos y demás vegetación presentes en las áreas autorizadas para el cambio de uso de suelo.

Durante la preparación del terreno se contempla realizar trabajos de limpieza, desmonte y despalme, actividades que modificarán la cobertura vegetal y las condiciones de refugio y alimentación de la fauna.

En el caso de las aves, el retiro de vegetación puede ocasionar la pérdida de nidos, la interrupción de procesos reproductivos y el desplazamiento hacia otros espacios, que también se encuentran sometidos a la expansión inmobiliaria.

La Manifestación de Impacto Ambiental propone medidas de rescate y ahuyentamiento de fauna, además de inspecciones previas para evitar afectaciones a ejemplares protegidos y nidos activos.

Sin embargo, estas acciones preventivas no sustituyen la vegetación que será retirada ni garantizan que las especies desplazadas encuentren condiciones equivalentes en los terrenos cercanos.

El proyecto plantea conservar 668.03 metros cuadrados de vegetación natural, una superficie que podría funcionar como refugio y corredor biológico, pero cuya efectividad dependerá de que permanezca libre de construcciones, perturbaciones y modificaciones posteriores.

La propia consultora reconoce que uno de los principales problemas ambientales de la región es la pérdida progresiva de vegetación de duna costera por la construcción de residencias y desarrollos inmobiliarios.

También identifica la reducción de hábitats disponibles para aves amenazadas y la fragmentación del ecosistema, procesos que se intensifican conforme aumenta la ocupación de terrenos frente al mar.

En ese contexto, Casa Pilar constituye una nueva intervención sobre una franja costera donde la presión inmobiliaria no solamente modifica el paisaje, sino que reduce los espacios utilizados por especies endémicas.

El proyecto también presenta riesgos asociados al agua subterránea.

El estudio ambiental identifica un nivel freático de apenas 1.08 metros de profundidad en el predio, condición que vuelve especialmente importante el manejo adecuado de las aguas residuales.

La residencia no estará conectada a una red pública de drenaje sanitario, por lo que contempla instalar una planta individual de tratamiento Aquatec AT-15, con capacidad de procesar 1.8 metros cúbicos diarios.

La eficacia del sistema dependerá de su instalación, operación y mantenimiento. Una falla en el tratamiento o una disposición inadecuada de los residuos podría incrementar el riesgo de contaminación del subsuelo y del acuífero costero.

El documento reconoce que la contaminación de aguas subterráneas por descargas residuales constituye otra de las problemáticas ambientales de la región.

La vivienda proyectada tendrá tres habitaciones, cada una con baño, sala, comedor, cocina, alacena, áreas de lavado, terrazas y piscina.

De acuerdo con el cuadro de superficies, la construcción de la casa ocupará 346.16 metros cuadrados, mientras que la piscina abarcará 13.75 metros cuadrados y las bardas otros 10.21.

Los espacios abiertos destinados a circulaciones peatonales y vehiculares representarán 494.75 metros cuadrados, equivalentes al 30.74 por ciento de la superficie total del terreno.

Esta última cifra resulta significativa porque las áreas de circulación ocuparán más superficie que la propia construcción de la residencia.

La promovente declaró ante Semarnat una inversión total de un millón 800 mil pesos, de los cuales un millón 630 mil corresponden al desarrollo de la obra y 170 mil a medidas de prevención, mitigación, compensación y restauración ambiental.

Además, el expediente señala que depositó 29 mil 471.94 pesos al Fondo Forestal Mexicano por concepto de compensación ambiental derivada de la autorización para cambiar el uso de suelo forestal.

El monto declarado contrasta con el valor potencial del inmueble dentro del mercado inmobiliario de la costa yucateca.

A partir de referencias de terrenos y residencias anunciados en la zona de Dzemul y San Benito, considerando la superficie del predio, su ubicación costera y las características arquitectónicas previstas, el valor comercial indicativo de Casa Pilar, una vez terminada, podría situarse entre 15 y 25 millones de pesos.

Se trata de una estimación de mercado, no de un avalúo certificado ni de una oferta de venta de la propiedad. El valor definitivo dependerá de las condiciones jurídicas, ambientales, constructivas y comerciales del inmueble.

En cualquier caso, la dimensión económica permite advertir el contraste entre el aprovechamiento inmobiliario de la costa y los costos ambientales que implica la transformación de superficies naturales.

La compensación forestal de 29 mil 471.94 pesos, por ejemplo, constituye una obligación económica asociada al cambio de uso de suelo, pero no representa el valor ecológico de los espacios de anidación, alimentación y refugio utilizados por especies protegidas.

La autorización federal para retirar vegetación fue otorgada el 21 de julio de 2026, con un plazo de 18 meses para ejecutar el cambio de uso de suelo.

No obstante, la aprobación forestal no equivale a una autorización para construir la residencia. La Manifestación de Impacto Ambiental presentada el 2 de octubre todavía debe ser evaluada por Semarnat, conforme al procedimiento correspondiente.

La resolución ambiental deberá considerar la presencia de fauna protegida, la ubicación de los nidos registrados, la pérdida de cobertura vegetal, los efectos acumulativos de la urbanización y las condiciones del acuífero.

También deberá determinar si las medidas propuestas por la consultora resultan suficientes para prevenir o reducir las afectaciones sobre especies cuya conservación constituye una obligación de las autoridades ambientales.

El proyecto contempla cinco años para la preparación del terreno y construcción, así como una vida útil de 50 años, lo que significa que las modificaciones al espacio natural tendrían efectos de largo plazo.

La situación de Casa Pilar expone una de las contradicciones más visibles de la expansión inmobiliaria sobre el litoral yucateco: mientras las propiedades privadas incrementan su valor por la cercanía con el mar, las superficies de vegetación que sostienen la biodiversidad costera continúan reduciéndose.

El caso adquiere especial relevancia porque la presencia de especies en peligro de extinción y de nidos no constituye una denuncia sin sustento, sino un hallazgo documentado por los propios especialistas contratados para elaborar el estudio ambiental.