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Trampas de condominio mareas
- Los Hermanos del Mayab, empresa vinculada comercialmente con Bacab Capital y representada por Carlos Benigno Vergara Herrera, comercializa el condominio Mareas en Chicxulub Puerto, pese a que la Semarnat le negó la Manifestación de Impacto Ambiental.
- Sin embargo, tres años después, el desarrollo no solo continúa en el mercado: es ofrecido como una privada prácticamente terminada, con infraestructura ejecutada, electricidad a pie de lote y terrenos que superan el millón de pesos
- El desarrollo cuenta con 38 lotes que se comercializan como una privada prácticamente concluida, con un inventario inmobiliario cuyo valor potencial ronda los 50 millones de pesos y puede superar los 60 millones a precios actuales.
Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán
El desarrollo inmobiliario Mareas en Chicxulub Puerto se comienza en total impunidad desde hace más de tres años, pese a que la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) le negó la Manifestación de Impacto Ambiental.
La Semarnat rechazó en 2023 la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) presentada por Los Hermanos del Mayab, S.A. de C.V. para urbanizar el tablaje catastral 2239 de Chicxulub Puerto, Puerto Progreso, mediante la construcción de una vialidad e infraestructura eléctrica destinada a conformar el proyecto condominal Mareas.
Sin embargo, tres años después, el desarrollo no solo continúa en el mercado: es ofrecido como una privada prácticamente terminada, con infraestructura ejecutada, electricidad a pie de lote y terrenos que superan el millón de pesos.
El desarrollo de 38 lotes se comercializa como una privada prácticamente concluida, con un inventario inmobiliario cuyo valor potencial ronda los 50 millones de pesos y puede superar los 60 millones a precios actuales de oferta.
El expediente ambiental establece que Los Hermanos del Mayab, representada por Carlos Benigno Vergara Herrera, ingresó el 15 de diciembre de 2022 la MIA denominada “Urbanización del predio con tablaje catastral 2239 a través de la construcción de una vialidad e infraestructura de electrificación para la conformación del proyecto condominal Mareas en la localidad de Chicxulub Puerto, municipio de Progreso, Yucatán”, resolutivo 31_MP-0090_12_22.
El procedimiento no terminó favorablemente para la desarrolladora. Después de la evaluación, requerimientos adicionales y una visita técnica realizada el 19 de abril de 2023, SEMARNAT determinó que la información aportada no permitía contar con los elementos suficientes para evaluar favorablemente la viabilidad ambiental del proyecto. Entre las observaciones se requirió profundizar en los muestreos de flora y fauna e identificar especies sujetas a protección conforme a la NOM-059, resolutivo 31_MP-0090_12_22.
La resolución fue contundente: “NEGAR LA AUTORIZACIÓN” solicitada para la urbanización del tablaje 2239 y la construcción de la vialidad e infraestructura eléctrica de Mareas, resolutivo 31_MP-0090_12_22.
La negativa, sin embargo, contrasta con la situación que presenta actualmente el mercado inmobiliario.
Mareas se anuncia en septiembre de 2026 como una privada residencial de 38 lotes de aproximadamente 262.5 metros cuadrados cada uno. Una oferta inmobiliaria actualizada el 3 de septiembre anuncia un terreno en 1 millón 181 mil 565 pesos y asegura que la privada cuenta con acceso controlado, caseta de vigilancia, calle blanca y energía eléctrica a pie de lote. La misma publicidad señala junio de 2024 como fecha de entrega.
Otros anuncios vigentes elevan los precios. Hay lotes ofertados alrededor de 1.3 millones de pesos, y otra comercializadora maneja valores desde 1.61 millones de pesos.
La comercialización no es marginal. FLOW identifica expresamente a Bacab Capital como desarrollador de Mareas “mediante Los Hermanos del Mayab” y asegura, con base en material comercial de la propia desarrolladora, que en junio de 2026 la privada se encontraba 97 por ciento terminada, con caseta, ingreso vehicular controlado, infraestructura prácticamente concluida y electricidad a pie de lote lista para contratar con la Comisión Federal de Electricidad.
Mi Capital Inmobiliario va todavía más lejos: promociona Mareas como una privada que ya puede recorrerse, con “infraestructura ejecutada” y escrituración inmediata. De sus 38 terrenos reporta solamente nueve disponibles, con un precio de lista de 1 millón 299 mil 721.50 pesos. La misma página coloca el proyecto dentro del portafolio de Bacab Capital.
El contraste documental es directo: la obra que Los Hermanos del Mayab pidió evaluar ambientalmente contemplaba precisamente urbanización, vialidad e infraestructura eléctrica, SEMARNAT negó esa autorización. En 2026, la publicidad inmobiliaria presenta precisamente vialidad, acceso controlado, caseta e infraestructura eléctrica como características existentes del desarrollo.
Esto no permite afirmar, por sí mismo, que las obras hayan sido ejecutadas ilegalmente. Para establecerlo, sería necesario descartar que después de la negativa de 2023 se hubiera obtenido otra autorización ambiental, una modificación, una nueva evaluación o algún instrumento jurídico que amparara posteriormente las obras. Hasta la documentación revisada para este reportaje, esa eventual autorización posterior no ha sido localizada.
Lo que sí está acreditado es que la negativa ambiental antecedió a la consolidación comercial que actualmente se publicita.
Existe además otro elemento temporal relevante. En marzo de 2023, cuando el procedimiento ambiental todavía se encontraba en evaluación, Los Hermanos del Mayab constituyó formalmente el régimen de propiedad en condominio de Mareas. El acto registral dividió el proyecto en 38 unidades privativas de 262.50 metros cuadrados, además de áreas comunes. Carlos Benigno Vergara Herrera compareció en representación de la sociedad.
La operación inmobiliaria tiene una dimensión considerable. Los 38 terrenos suman 9 mil 975 metros cuadrados de propiedad privativa. Si solo como ejercicio de referencia se aplicara a los 38 lotes el precio comercial de 1 millón 299 mil 721.50 pesos que actualmente se anuncia para una unidad, el inventario representaría aproximadamente 49.4 millones de pesos. Con la referencia de 1.61 millones por lote utilizada por otra comercializadora, ascendería a poco más de 61 millones de pesos. Son escenarios de valor bruto teórico del inventario, no ventas ni utilidades comprobadas.
La historia adquirió una nueva dimensión en 2026.
En julio fue elaborada una nueva Manifestación de Impacto Ambiental, esta vez para la construcción y operación de Casa Bryan, una residencia particular precisamente en el lote 22 del Condominio Mareas. El documento identifica como promovente a Mercedes Alejandra Cardozo Barrera y a COMBIOCON, S.A. de C.V. como responsable del estudio: estudio 31_DN-0019_08_26.
La nueva MIA confirma que el lote 22 tiene una superficie de 262.50 metros cuadrados y se encuentra dentro del Condominio Mareas, constituido sobre el mismo tablaje catastral 2239, cuya urbanización fue objeto de la negativa de SEMARNAT en 2023, estudio 31_DN-0019_08_26.
Pero el propio estudio de Casa Bryan introduce una descripción particularmente relevante: señala que el terreno forma parte de Mareas y que el área se encuentra prevista para viviendas unifamiliares y espacios comunes. También describe un entorno con vialidades y redes de infraestructura urbana, estudio 31_DN-0019_08_26.
Más adelante, el documento califica expresamente el sitio donde pretende levantarse Casa Bryan como un “predio previamente intervenido” y sostiene que, al encontrarse dentro del Condominio Mareas, las nuevas obras no representarían un factor de presión ambiental distinto al existente en la zona, estudio.31_DN-0019_08_26.
Casa Bryan pretende ocupar 176.38 metros cuadrados, 67.19 por ciento del lote, y conservar 86.13 metros cuadrados, equivalentes al 32.81 por ciento. La vivienda tendrá dos niveles, piscina, accesos y sistema propio para el tratamiento de aguas residuales.
La nueva MIA crea así una paradoja documental que merece explicación: en 2023, SEMARNAT negó la autorización para urbanizar el tablaje 2239 mediante vialidad e infraestructura eléctrica para conformar Mareas, en 2026, otro estudio ambiental describe uno de los lotes de ese mismo condominio como parte de un predio previamente intervenido, en un desarrollo que comercialmente se anuncia con infraestructura ejecutada y prácticamente terminado.
La publicidad de Mareas tampoco parece corresponder a un proyecto que permanezca únicamente sobre planos. Una publicación inmobiliaria actualizada en agosto de 2026 anuncia electricidad a pie de lote, calles blancas, caseta de seguridad y acceso directo, además de ofertar terrenos desde 1 millón 611 mil 655 pesos.
Incluso existe publicidad desde 2024. Una edición de ese año de Top Yucatán promocionaba Mareas como una exclusiva privada de 38 terrenos a unos 100 metros del mar, con acceso controlado, seguridad, energía eléctrica a pie de lote y régimen de condominio.
La pieza que falta para cerrar completamente la ruta ambiental es determinar si Los Hermanos del Mayab o algún tercero obtuvo después de la negativa una nueva autorización de SEMARNAT para las obras comunes de Mareas. La negativa de 2023 no necesariamente impide presentar posteriormente un nuevo proyecto corregido y obtener autorización.
Pero hasta ahora los documentos colocan dos hechos comprobables frente a frente: SEMARNAT negó la autorización ambiental solicitada para urbanizar Mareas y construir su vialidad e infraestructura eléctrica, tres años después, Mareas se comercializa como una privada prácticamente concluida y con esa infraestructura como argumento de venta.
Ese vacío entre la negativa ambiental y la realidad inmobiliaria que hoy se ofrece al comprador es el punto que Los Hermanos del Mayab y Bacab Capital tendrían que documentar para explicar bajo qué autorización ambiental se desarrollaron posteriormente las obras de urbanización de Mareas.