El negocio detrás de los avalúos

• Aspirantes al Padrón de Peritos Valuadores denuncian un proceso plagado de presuntas irregularidades, favoritismos y opacidad dentro del INSEJUPY.

• Sostienen que el verdadero fondo del conflicto es el control de un padrón que determina quién puede realizar avalúos con efectos fiscales en Yucatán, una actividad estrechamente ligada al auge inmobiliario y a millonarios intereses económicos.

• Durante la aplicación del examen en el INSEJUPY fueron entregadas pruebas previamente contestadas: el responsable de la distribución, Jaime Alberto Farfán Ruiz, jefe del Departamento de Avalúos y Validación Catastral.

Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán

La disputa por ingresar al Padrón de Peritos Valuadores del Estado dejó de ser un simple desacuerdo entre profesionistas y autoridades. Para los aspirantes inconformes, el problema rebasa un examen aplicado en julio pasado y revela un sistema que, aseguran, controla quién puede participar en uno de los sectores más rentables del crecimiento inmobiliario de Yucatán.

Detrás de la inconformidad existe un planteamiento mucho más profundo: quien controla el padrón de peritos valuadores controla una parte importante del mercado de los avalúos inmobiliarios y fiscales, documentos indispensables para operaciones de compraventa, pago de contribuciones, escrituraciones, créditos hipotecarios, expropiaciones y diversos procedimientos administrativos.

Los denunciantes sostienen que el proceso de selección realizado por el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY) estuvo marcado por presuntas irregularidades que ponen en duda la imparcialidad de la evaluación y, al mismo tiempo, exhiben una aparente aplicación selectiva de la propia ley que regula al organismo.

Las denuncias surgieron después de la aplicación del examen de ingreso al Padrón de Peritos Valuadores, realizado los días 15 y 16 de julio en la sala E2 del INSEJUPY.

Los aspirantes entrevistados aseguran que durante el segundo día de evaluación ocurrió un hecho que consideran particularmente grave: por error habrían sido entregados exámenes previamente contestados, situación que, según su versión, fue detectada durante la propia aplicación.

De acuerdo con los testimonios, el responsable de entregar los exámenes fue Jaime Alberto Farfán Ruiz, jefe del Departamento de Avalúos y Validación Catastral del INSEJUPY y, al mismo tiempo, tesorero del Colegio de Valuadores Profesionales de Yucatán (COVAYUC).

Los inconformes afirman que, tras advertirse el error, la evaluación fue anulada para algunos participantes y posteriormente sustituida por otro examen distinto, modificando además los horarios originalmente establecidos.

Según los denunciantes, estas decisiones se habrían tomado con la participación del director de Catastro, Herbert Martín Ayuso Cambranis, y de la directora general del INSEJUPY, Dalia Isela Piña Alberto.

Para los aspirantes, la reposición parcial del examen generó condiciones distintas entre quienes participaron en el mismo proceso de selección.

A ello agregan otro elemento que consideran inexplicable: únicamente algunos sustentantes habrían recibido tiempo adicional para concluir la evaluación.

Otro aspecto que alimentó las sospechas fue el mecanismo utilizado para distribuir los reactivos.

Los aspirantes aseguran que los exámenes fueron entregados dentro de sobres cerrados previamente asignados a cada participante.

Esa circunstancia dio origen a múltiples cuestionamientos: ¿Por qué los sobres ya estaban destinados a personas específicas? ¿Por qué no fueron distribuidos mediante un procedimiento aleatorio? ¿Quién decidió previamente qué examen correspondía a cada aspirante? Los denunciantes sostienen que hasta el momento no existe una explicación pública sobre ese procedimiento.

A su juicio, la ausencia de información genera incertidumbre respecto a la igualdad de condiciones bajo las cuales compitieron todos los participantes.

El verdadero fondo del conflicto

Para quienes presentaron el examen, la discusión no gira únicamente alrededor de una prueba de conocimientos.

El problema, sostienen, radica en el manejo del propio padrón estatal.

Los inconformes recuerdan que el artículo 175 Bis de la Ley que crea el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán establece expresamente que el Instituto deberá convocar «al menos cada año» a exámenes teórico-prácticos para verificar la actualización de los peritos valuadores que ya forman parte del padrón.

Sin embargo, aseguran que desde la creación del padrón en 2022 esa obligación no se ha cumplido de manera uniforme.

Afirman que numerosos integrantes actuales ingresaron automáticamente cuando todavía no existía la reglamentación correspondiente y posteriormente no han sido sometidos a las evaluaciones periódicas previstas en la propia legislación.

Por ello plantean una pregunta que consideran central:

¿Por qué a los nuevos aspirantes sí se les exige aprobar un examen de ingreso, mientras que muchos integrantes actuales del padrón, según denuncian, no han presentado las evaluaciones anuales previstas en la ley?

Para los inconformes, esa diferencia representa una posible violación al principio constitucional de igualdad.

Los aspirantes fundamentan sus inconformidades en diversos preceptos constitucionales.

Invocan el artículo 1.° de la Constitución, relacionado con el principio de igualdad y la prohibición de cualquier trato discriminatorio.

También hacen referencia al artículo 5.º, que protege la libertad para ejercer una profesión lícita, señalando que cualquier restricción adicional debe estar plenamente justificada por la autoridad.

Igualmente, mencionan el artículo 14, relativo a las garantías de debido proceso y seguridad jurídica, así como el artículo 16, que obliga a toda autoridad a fundar y motivar legalmente sus actos administrativos.

Incluso aluden al artículo 124 constitucional, argumentando que debe analizarse si las disposiciones estatales mantienen armonía con la legislación federal sobre ejercicio profesional y avalúos con efectos fiscales.

Los denunciantes sostienen que toda evaluación aplicada por una autoridad administrativa debe observar los principios de legalidad, objetividad, transparencia, certeza jurídica e igualdad de oportunidades.

Otra de las principales críticas recae sobre el contenido de la prueba.

Los entrevistados afirman que numerosos reactivos hacían referencia a procedimientos administrativos internos del propio Instituto o a disposiciones cuya relación con la práctica cotidiana de la valuación inmobiliaria no resultaba evidente.

Aseguran que incluso varios integrantes actuales del padrón tendrían dificultades para responder algunas preguntas.

Por ello consideran que el examen dejó de medir conocimientos técnicos para convertirse, presuntamente, en un mecanismo discrecional de selección.

Frente a ello, exigen que el Instituto publique de manera íntegra:

• El temario oficial.
• La bibliografía utilizada.
• La fundamentación normativa de cada reactivo.
• Los criterios de calificación.
• El procedimiento para revisar resultados.

A juicio de los inconformes, únicamente mediante esa información podrá verificarse si la evaluación realmente fue objetiva.

¿Quién supervisa al supervisor?

Los denunciantes también cuestionan que el propio INSEJUPY concentre todas las etapas del procedimiento.

Consideran que el Instituto actúa simultáneamente como organizador, evaluador, calificador y autoridad responsable de integrar el padrón.

Por ello plantean que futuros procesos sean supervisados por una instancia independiente que garantice imparcialidad.

Argumentan que la transparencia debe exigirse no solo a los particulares, sino también a la autoridad que regula una actividad profesional con importantes efectos fiscales y patrimoniales.

Avalúos, impuestos y mercado inmobiliario

La relevancia del padrón va mucho más allá de un trámite administrativo.

Los peritos valuadores participan en operaciones relacionadas con el cálculo de impuestos, transmisiones patrimoniales, créditos hipotecarios, juicios, procesos notariales y compraventas inmobiliarias.

En un estado como Yucatán, donde el crecimiento urbano y el boom inmobiliario han multiplicado el valor de la tierra, el acceso al padrón representa también acceso a un mercado profesional de enorme importancia económica.

Por ello, los denunciantes sostienen que el proceso de selección debe mantenerse completamente ajeno a cualquier interés particular.

Incluso algunos aspirantes plantean que la falta de evaluaciones periódicas podría favorecer la permanencia de determinados grupos dentro del padrón, mientras los nuevos profesionistas enfrentan filtros cuya legalidad y objetividad hoy cuestionan.

Los inconformes solicitaron que el Gobierno del Estado intervenga para revisar el procedimiento.

Entre sus principales peticiones destacan:

• La publicación de la fundamentación jurídica de todos los requisitos de ingreso.
• La difusión íntegra del temario y la bibliografía.
• La explicación oficial sobre la asignación de las distintas series del examen.
• La aclaración de por qué algunos grupos presentaron condiciones distintas durante la evaluación.
• Informar cuántos integrantes actuales del padrón han sido evaluados conforme al artículo 175 Bis de la Ley del INSEJUPY.
• En caso de acreditarse irregularidades, la reposición completa del procedimiento bajo condiciones idénticas para todos los participantes.

Más allá del resultado que obtengan los aspirantes, el caso coloca al INSEJUPY frente a un cuestionamiento sobre la transparencia de uno de los procesos que impactan directamente en la seguridad jurídica patrimonial del estado.

Los denunciantes insisten en que no se oponen a la existencia de evaluaciones técnicas, por el contrario, consideran indispensable garantizar la preparación de los peritos valuadores.

Lo que cuestionan es que dichas evaluaciones se desarrollen bajo reglas que, según afirman, no fueron iguales para todos y cuya aplicación aparentemente difiere de lo que establece la propia legislación.

Mientras no exista una explicación pública y documentada sobre las irregularidades señaladas, sostienen que continuará la percepción de que el acceso al padrón de peritos valuadores permanece bajo el control de intereses particulares en un sector estrechamente vinculado con el mercado inmobiliario, los avalúos fiscales y la seguridad patrimonial de miles de yucatecos.