COLONIZACIÓN INMOBILIARIA

* Las situaciones de despojo y apropiación ilegal de tierras rurales y lotes urbanizados por parte de actores ligados a la más depredatoria actividad inmobiliaria se han vuelto una constante en el gobierno Mauricio Vila Dosal. Estrategias que incluyen la fractura social de los pueblos, el despojo y la apropiación ilícita. 

*Una historia de “coyotes”, burbujas de precios, represión policial y resistencias que brotan impetuosas en las comunidades mayas acechadas por los zares del concreto. Claro que no cualquier tierra es acechada por compañías y “coyotes”

* Precisamente esos pueblos hoy son cimiento inconsulto de los casi 300 mega desarrollos inmobiliarios que, según datos de UADY, se activaron en el estado durante las últimas dos décadas.

Por Patricio Eleisegui /Sol Yucatán

Una avanzada que se promociona como el más provechoso de los desarrollos, pero que en su ADN encierra un atropello de derechos contundente y con pretensiones de perpetuidad, se despliega en el territorio de Yucatán. Iniciadas hace menos de dos décadas, aunque intensificada sobre todo en el último bienio, las situaciones de despojo y apropiación ilegal de tierras rurales y lotes urbanizados por parte de actores ligados a la más depredatoria actividad inmobiliaria se han vuelto una constante en el distrito que gobierna Mauricio Vila Dosal.

A raíz de esta voracidad comercial, pueblos y comisarías mayas sobre todo cercanas a Mérida, la capital del estado, transitan instancias de violencia que en la actualidad se intensifican a ritmo prácticamente semanal. La vulneración de derechos y libertades emerge y se esparce sobre todo en aquellos espacios donde aún la organización ejidal y la labor comunitaria en el territorio respiran con fuerza. Las y los campesinos en tanto defensores de los ecosistemas, así como también la posibilidad de la autonomía económica y alimentaria, son objeto de una ofensiva que se agiganta a la sombra de la promoción feroz de Yucatán como plataforma de negocios exitosa en el sureste mexicano.

Esta combinación de violencia e ilegalidad de la que son víctimas las comunidades mayas del estado, basada en gran medida en la quita despiadada de territorios históricos, resulta inseparable de una evolución acelerada del negocio de los bienes raíces a partir de la acción de auténticos “coyotes” de la tierra –esto es, empresarios, asesores legales y prestanombres dedicados a la compraventa irregular de lotes–.

Y la instauración de un proceso de burbuja inmobiliaria que, ligado al accionar de esas mafias y basado en la aceleración de los precios de inmuebles construidos y terrenos por ocupar, ocurre pese a la inexistencia de una demanda real y sostenida de propiedades y superficies para la construcción con fines habitacionales.

Todo este proceso resulta maquillado y presentado en sociedad como un sano nicho de negocios, siendo que se asienta sobre un engranaje cada vez más aceitado de apropiaciones ilícitas, intentos de despojo, amedrentamiento judicial, violencia policial y parapolicial, y fraudes de toda índole extendidos sobre gran parte de las comunidades mayas del estado.

Precisamente esos pueblos hoy son cimiento inconsulto de los casi 300 mega desarrollos inmobiliarios que, según datos de especialistas de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Autónoma de Yucatán (UADY), se activaron en el estado durante las últimas dos décadas.

Claro que no cualquier tierra es acechada por compañías y “coyotes”: la predilección de estos actores se concentra en espacios que aún disponen de agua, monte y otras bondades naturales aptas para el usufructo. Esta abundancia ecosistémica capta la atención de dos tipos de negocios que aportan millones a las cuentas bancarias de constructoras, agentes de ventas, intermediarios y “coyotes”. Esto es, el desarrollo de privadas y fraccionamientos, y la comercialización de lotes de inversión.

El primero comprende la propagación de aglomeraciones de viviendas premium –por lo general a partir de paquetes que incluyen “amenidades” como albercas, canchas de tenis, estacionamiento exclusivo, zonas de juegos infantiles, entre otras–, de acceso privado.

El segundo, emparentado también con el desarrollo de fraccionamientos y privadas, posee la particularidad de que comprende la compraventa de parcelas pero de futuros emprendimientos que, por lo general, nunca pasan del “render” que diseñan los actores inmobiliarios detrás de la comercialización. En ese caso, el negocio consiste en la reventa incesante de terrenos que, por efecto de la misma burbuja, tienden a subir su cotización hasta alcanzar un determinado techo.

Es común que ese pasamanos adquiera ribetes de estafa en tanto, al verificar qué es lo que compró, el último inversor que se queda con la propiedad del lote suele encontrarse con que su terreno está emplazado en una privada cuya construcción ha sido abandonada por completo. Komchén, Cosgaya, Sierra Papacal y Kikteil, al norte de Mérida, son algunas de las poblaciones linderas a iniciativas que no han pasado del desarrollo de la caseta de vigilancia o el portal de ingreso a cada loteo.

La compraventa de lotes de inversión se asienta sobre una ingeniería financiera de la que toman parte desde las entidades bancarias más consolidadas hasta las mismas desarrolladoras.

Por el lado de los bancos, empresas como Banorte, Banregio y BBVA Bancomer ofrecen financiamiento que puede llegar al 90 por ciento del valor del terreno, a tasas de interés fijas y con enganches irrisorios –del 10 por ciento, según la firma–, sin comisiones por pago anticipado y por plazos de hasta 20 años. Un paquete que sólo se explica a partir de la apropiación ilícita de superficies, el acceso a tierra barata del que gozan constructoras y actores inmobiliarios en general o de subsidios gubernamentales apalancados en el erario público.

Las desarrolladoras van incluso más allá: además de ofrecer prácticamente lo mismo que los bancos, la mayoría de estas empresas añade la condición de reducir trámites, incluye algunos meses sin interés, exime al cliente del requisito de contar con algún tipo de historial crediticio y, en simultáneo, se compromete a no revisar el buró de crédito de los potenciales inversores. Algo así como una invitación al vale todo.

Por supuesto que el área urbana de Mérida tampoco escapa al accionar de los capitales especulativos. Aunque sin el mismo nivel de amedrentamiento, la persecución racial y la violencia –sobre todo institucional, a través del brazo armado policial– que padecen los pueblos mayas que son objeto de interés de los capitales inmobiliarios en Yucatán, distintas colonias de la capital del estado también han devenido en obsesión para compañías que buscan sacar el mayor rédito posible al “boom” demográfico que transita la capital de Yucatán. Esto último, y en gran medida, por efecto de la publicidad que sigue ofertándola como la ciudad más segura de México.

El proyecto del Parque Tho en la colonia Altabrisa, por citar un ejemplo, es representativo de cómo el empresariado busca posicionarse, mediante excusas como la presunta reconfiguración de un espacio verde donde ya existe un pulmón ambiental de relevancia, sobre determinados puntos urbanos aún sin ocupar de forma completa pero que pueden garantizar una elevada plusvalía a futuro siempre de la mano de la más profusa estrategia publicitaria.

Del otro lado de este tipo de artificios se ubica la realidad de Mérida y un stock de viviendas desocupadas que supera las 60.000 unidades –casi el 14 por ciento de los inmuebles de la zona metropolitana–, según datos del más reciente Censo de Población y Vivienda promovido por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI, 2020). Y una escala de precios que, sobre todo en las zonas céntricas y norte de la capital de Yucatán, se multiplica al ritmo de los dólares que puede desembolsar el público extranjero.

A tono con esto, no faltan los ejecutivos de comercializadoras como Promotora Residencial que dan cuenta de propiedades a valores que oscilan entre los 160,000 y el millón de dólares, justamente, en el centro de la ciudad. O destacan sin pudor que los precios se duplicaron en el lapso de apenas 5 años.

Un síntoma contundente de cómo la compraventa de inmuebles y lotes transita un inédito momento dorado en Yucatán, y el escenario de especulación y burbuja opera incluso a modo de anzuelo laboral, radica en la expansión incontenible que muestra el número de agentes inmobiliarios que laboran en el estado. De acuerdo al dato más reciente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en los últimos dos años el total de afiliados creció 52 por ciento, mientras que el volumen de compañías registradas se incrementó 60 por ciento en el mismo período.

Extasiados por los indicadores positivos que exhibe el sector, los actores de los bienes raíces van por más: a fines de febrero de este año, y tras reunirse con integrantes de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Mauricio Vila Dosal anticipó un escenario de negocios ligados a la actividad inmobiliaria del orden de los 18,000 millones de pesos mexicanos para los próximos dos años. El gobernador no titubeó al momento de mencionar a Yucatán como el quinto estado en la nómina de distritos que captan los mayores desembolsos inherentes a los bienes raíces.

Lo no mencionado por entidades como la misma ADI, la AMPI y el gobierno estatal que lidera Vila Dosal es que las comunidades que hoy padecen el accionar de las empresas de la construcción y la venta de lotes e inmuebles también son bases de resistencias activas.

Y que esa unión vecinal prolifera en defensa de territorios que procuran resguardarse de la dictadura del ladrillo, el concreto, la gentrificación, y la decisión política de hacer de Yucatán el lugar de retiro de la masa blanca y refinada nacional y extranjera. Narrativas de luchas y conflictos populares que deben ganar mayor visibilidad en un contexto de colonialismos que, actualizados, vuelven a fundarse a partir de lecturas extractivistas que asumen a la tierra como una mera fuente de plusvalías.