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Brisa Marena amenaza la vida
- Más de 200 mdp están en juego en la comercialización de Brisa Marena. La factura ambiental puede ser mucho mayor: 90 hectáreas transformadas en 1,651 lotes, más de tres mil nuevos habitantes, 760 mil litros diarios extraídos del acuífero, y 512 pozos para infiltrar agua al vulnerable subsuelo yucateco.
- La Manifestación de Impacto Ambiental correspondiente a Brisa Marena fue ingresada ante la Semarnat hasta el 19 de febrero de 2026, cuando el desarrollo llevaba años comercializándose
- El megaproyecto inmobiliario avanza sobre Dzidzantún, pero el crecimiento de la infraestructura pública no corresponde con la dimensión de la urbanización proyectada.
Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán
La comercialización de 90 hectáreas para convertirlas en 1,651 terrenos coloca una nueva presión inmobiliaria sobre el territorio de Dzidzantún. Brisa Marena no representa solamente la venta de lotes cercanos a la costa yucateca: su eventual ocupación supone incorporar hasta 3 mil 302 habitantes, extraer cientos de miles de litros de agua diariamente del subsuelo y transformar grandes extensiones de terreno en viviendas, calles y banquetas.
Detrás se encuentra además un negocio inmobiliario cuyo valor comercial potencial puede superar los 200 millones de pesos, de acuerdo con los diferentes precios a los que sus terrenos han sido ofrecidos.
Grupo Inmobiliario Secreto Maya, S.A. de C.V., promotor del desarrollo, presentó ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) una Manifestación de Impacto Ambiental que dimensiona lo que hasta ahora se ha presentado comercialmente como una oportunidad de inversión cercana a las playas de Santa Clara.
El proyecto abarca exactamente 900 mil metros cuadrados distribuidos entre los tablajes 2394, 18450, 18448, 18449 y 18447 de Dzidzantún. La empresa contempla diez años para su construcción y una vida operativa mínima de 50 años.
La dimensión de la transformación aparece en la distribución de la superficie: 538 mil 255.95 metros cuadrados serán residenciales y 228 mil 329.46 metros cuadrados corresponderán a calles y banquetas. Otros 101 mil 794.59 metros cuadrados aparecen destinados a áreas verdes.
Solamente lotes residenciales y vialidades absorberían así más de 76 hectáreas de las 90 que integran el proyecto.
La presión más importante aparece debajo de la tierra. Brisa Marena calcula una población máxima de 3 mil 302 habitantes, a razón de dos personas por cada una de las 1,651 viviendas proyectadas. Para abastecerlas, considera una dotación de 230 litros de agua por habitante diariamente y plantea obtenerla mediante un pozo propio.
La operación completa representaría una demanda aproximada de 759 mil 460 litros de agua cada día, más de 22.7 millones de litros mensuales.
El agua residual generada por esa población tampoco desaparecerá. El proyecto contempla una planta de tratamiento mediante tecnología SBR con capacidad para atender a los 3 mil 302 habitantes proyectados.
A ello se agregan 512 pozos de infiltración previstos para el manejo de las aguas pluviales.
El resultado es un modelo inmobiliario que dependerá directamente del subsuelo para extraer agua y que necesitará resolver dentro del mismo territorio el tratamiento de las aguas residuales y el manejo de grandes volúmenes pluviales.
El riesgo adquiere relevancia por las características del territorio yucateco y por la dimensión del cambio de uso urbano que representaría consolidar 1,651 viviendas.
Brisa Marena se encuentra dentro de la Unidad de Gestión Ambiental DZD09-SEL_AP1, sometida a criterios de ordenamiento ecológico. Documentos ambientales correspondientes a esa misma unidad describen como vegetación original la selva baja caducifolia o selva mediana subperennifolia y reconocen condiciones de fragilidad ambiental que restringen determinados usos.
La propia Manifestación de Impacto Ambiental de Brisa Marena sostiene que, al momento de caracterizar el proyecto, el área se encontraba sin uso y que no existía una actividad que hubiera modificado el predio.
La comercialización, sin embargo, había comenzado años antes. Anuncios inmobiliarios ofrecieron terrenos de 300 metros cuadrados desde 68 mil 400 pesos, con enganches de 8 mil pesos y financiamiento hasta por 36 meses. La promoción ofrecía calles blancas compactadas y niveladas, señalización vial, caseta de acceso, parques, alberca, cancha deportiva y club de playa.
Actualmente, siguen apareciendo terrenos del desarrollo en el mercado. Una oferta reciente coloca un lote de 300 metros cuadrados en 135 mil pesos y vuelve a promocionar el proyecto como una inversión próxima a Santa Clara.
El tamaño económico del negocio puede dimensionarse utilizando esos precios únicamente como referencias comerciales y no como una valuación inmobiliaria.
Si los 1,651 terrenos hubieran sido colocados al antiguo precio mínimo de 68 mil 400 pesos, el inventario habría representado alrededor de 112.9 millones de pesos. A un precio de referencia de 135 mil pesos por lote, el valor potencial ascendería a aproximadamente 222.9 millones de pesos.
Frente a un negocio potencial de cientos de millones de pesos, aparece otra cuestión: la capacidad pública para soportar el crecimiento urbano que generaría su ocupación.
Brisa Marena proyecta prácticamente una nueva localidad de 3 mil 302 habitantes. Esa población requerirá no solamente agua y tratamiento de aguas residuales dentro del complejo, sino accesos, vialidades externas, recolección y disposición de basura, alumbrado, seguridad y demás servicios municipales durante décadas.
La legislación hacendaria de Dzidzantún reconoce precisamente entre las obras públicas de urbanización la pavimentación, construcción de banquetas, alumbrado público, introducción de agua potable, drenaje y alcantarillado y electrificación. También establece mecanismos de contribución de los propietarios beneficiados cuando esas obras son ejecutadas por el Ayuntamiento.
Hasta ahora, sin embargo, no se ha localizado un programa de inversión pública específicamente destinado a ampliar en la zona de Brisa Marena la infraestructura municipal en una proporción equivalente a los 1,651 terrenos y 3 mil 302 habitantes proyectados.
Eso no significa que el Ayuntamiento se encuentre jurídicamente obligado a financiar la infraestructura interna del desarrollo, ni que necesariamente vaya a hacerlo. Sí evidencia una diferencia entre la velocidad con que avanza la expansión inmobiliaria y la infraestructura pública identificada hasta ahora para absorber el crecimiento poblacional que esa expansión puede generar.
El propio reglamento municipal atribuye al Ayuntamiento responsabilidades relacionadas con la prevención de la contaminación de las aguas descargadas en sistemas de drenaje y alcantarillado, el control del uso y cambio de uso del suelo y la preservación del equilibrio ecológico relacionado con servicios municipales como alcantarillado, limpia y tránsito.
Brisa Marena, además, presume contar con respaldo administrativo. La página oficial del desarrollo continúa anunciando “Permisos incluidos (INAH-MIA-FUA)”, además de servicios a la entrada, calles blancas y amenidades.
Pero la existencia de permisos urbanos o dictámenes de factibilidad no elimina por sí misma los impactos acumulados que generaría la ocupación de 90 hectáreas.
La Manifestación de Impacto Ambiental correspondiente a Brisa Marena fue ingresada ante la Semarnat hasta el 19 de febrero de 2026, cuando el desarrollo llevaba años comercializándose. El documento declara una inversión de 100 millones de pesos, de los cuales cinco millones serían destinados a medidas de prevención, mitigación y compensación ambiental.
Hasta la revisión realizada para este reportaje, no se ha localizado publicada una autorización federal definitiva de impacto ambiental correspondiente al expediente 31YU2026UD018. La presentación de una MIA constituye el inicio de un procedimiento de evaluación y no debe confundirse con el resolutivo que autoriza ambientalmente un proyecto.
El contraste termina por dimensionar el problema: un negocio inmobiliario con valor comercial potencial superior a 200 millones de pesos pretende transformar 90 hectáreas y llevar más de tres mil habitantes a una zona cuya infraestructura ambiental y urbana tendrá que absorber las consecuencias durante décadas.
Cada vivienda necesitará agua. Cada habitante generará aguas residuales y residuos sólidos. Las vialidades sustituirán superficies naturales por áreas urbanizadas. El proyecto necesitará extraer agua del acuífero y devolver al subsuelo parte de los volúmenes generados después de su tratamiento, además de manejar las precipitaciones mediante cientos de pozos de infiltración.
Brisa Marena vende terrenos, amenidades y expectativas de plusvalía. La verdadera dimensión del proyecto aparece cuando los 1,651 lotes dejan de contabilizarse como mercancía inmobiliaria y comienzan a medirse como lo que pueden convertirse: una nueva concentración urbana de más de tres mil habitantes asentada sobre 900 mil metros cuadrados del territorio de Dzidzantún.